みなさん、こんにちは。
日々、懸命に副業に取り組んでいるゆってぃーよ。
皆さんは、副業をしっかりやっていますか？
先日のこんな記事を書きました。
ゆってぃーMRの19年1月から入金ベースの副業収入を教えるよ。
バラツキはあるのものの何とか今年に入ってから10万円を超える副業収入が保たれているわ。
今後は不動産投資にも改めてチャレンジしていこうと思っています。
不動産投資について色々と勉強始めたので今日は皆さんにシェアしていきますね。
今回は新築区分マンションを購入する不動産投資について書いていきます。
MRの副業として不動産投資を始める人多いけど、仕組みを正しく理解していますか？
不動産投資のセミナーに参加したり、業者さんと面談すると決まってこれらの事を言われるわ。
・MRのような高収入者は大きな節税効果があります。
・団体信用保険があるので万が一の時に生命保険代わりになります。
・ローンが終われば将来は不労収入になるので老後の資産になります。
・サブリース契約で家賃保証があるので空室でも必ず家賃が振り込まれるのでで安心です。
・新築区分マンションであれば毎月1万円程度の手出しで、これらのメリットが得られます。
どうですか？
色々と勉強しましたが、これらの事は嘘ではありません。
でも「どれくらいの節税効果があるのか？」「本当に生命保険と同様に考えて良いのか？」「家賃保証があるなら本当にリスク０％なのか？」
これらの事柄をしっかりと理解した上で不動産投資を始めなければならないと思います。
MRが副業として不動産投資をしたら年間いくらの節税効果がありますか？
詳細については改めて記事にしていくけど結果を先にお伝えすると「大して節税出来ない」。
赤字計上出来る期間も最長15年までだし、金額もそこまで大きく取れものではない。
私の年収で4000万円の新築区分マンションを購入した時のシュミレーションだと購入後10年間で得られる節税効果は総額80万円〜120万円程度。
1年平均節税額は8万〜12万円（ここでは10万円とする）くらいよ。
確かに年間10万円の節税になる事はありがたいけど、得られる節税効果を上回る支出がある事を忘れちゃいけない。
「新築区分マンションなら毎月手出し1万円で所有出来ます」のカラクリ
不動産会社の良くある営業トーク
「家賃収入が10万円でローン返済額が10万円、管理費修繕積立費が1万円なので毎月たったの1万円の手出しでマンションオーナーになれます。」
こんな簡単な計算で成り立つ訳がないわよね。
都内で新築区分マンションを35年投資ローンで頭金なしで契約すると、大抵のケースは毎月手出しがある。
ローンの返済額と管理費修繕積立費とは別にかかるコストとしては
・借り入れ利息
・保証料
・賃貸委託料
・現状回復費
・租税公課
・諸費用
・損害保険
・雑費
決して月1万円（年間12万円）でマンションが持てる訳ではない。
私の年収で4000万円の新築区分マンションを購入した時のシュミレーションだと購入後10年間支払う手出しの合計金額は約420万円。
どうですか？
10年間で100万円の節税効果を得るために支払う手出しの金額は420万円。
何をどう差し引いても節税効果がぶっ飛ぶ支出があるでしょ。
その他、不動産の営業マンのセールストークも確かめる。
「団体信用保険があるので命保険代わりになります」
こんなトークもよく聞く事でしょう。
これも嘘では無いけど、生命保険を目的にするなら不動産投資ではなく生命保険に加入した方が良い。
だって生命保険の方が商品が豊富だし、途中解約も可能だし、貯蓄型の保険商品もあるし絶対に良いと思う。
なので団体信用保険があるので自分自身に万が一の事が起きた時に家族に迷惑をかける事は無いけど、生命保険目的にマンションを買うのは少しズレていると思う。
製薬会社で言えば効能効果外の適応の処方依頼をしているようなもんね。
その他よく言われるトーク
「サブリース契約で家賃保証があるので空室リスクはありません。」
サブリース契約は簡単に言えば、不動産会社が毎月手数料を取る代わりに一定の金額を支払いますって制度。
例えば、家賃10万円のマンションを所有してサブリース契約をするとするでしょ。
10万円の家賃を不動産会社が受け取って9万円にしてオーナーに渡すって制度。
1万円手数料を毎月取る代わりに、入居者が居ても空室でも関係なく払いますって事。
オーナーからしたら、手数料を取られても毎月安定して家賃が入ってくるから安心よね。
でも、このサブリース契約は大抵2年くらいで金額の見直しが起こるのよ。
しかも不動産屋の言い値で価格が改定されています。
10万円の家賃で9万円のサブリース契約をする。
月々のローン返済が額が8万円なので1万円の黒字で回っていたとするでしょ。
その2年後に突然、不動産屋の言い値でサブリースの金額が7万円になっちゃったら、どうしますか？
相手に金額決定の主導権がある契約にはこのようなリスクが付きまとうわよ。
まとめ
MRが気軽に始める不動産投資だけど始める前に押さえておくポイントがある。
不動産屋の営業トーク
・節税
・生命保険代わり
・サブリースの家賃保証
これらの事柄にはカラクリがある事が注意よ。
特に節税に関してはまた改めて記事にしていくけど、得られる節税効果は微々たるもので手出しの方が遥かに多い。
私が色々と不動産投資の勉強をして出した結論
新築区分マンションを購入するならギャピタルゲインが狙える、もしくは減価償却の下落幅よりも緩やかに価格が維持される良いエリアの物件を狙う。
中古区分マンションを購入するなら、新築に比べたら価格は下がって、ある程度の節税期間も狙える築5年〜8年くらいの物件を狙う。
不動産投資は成功すれば完全なる不労所得になるのでMRのような高給取りはチャレンジして良い投資だと思う。
ただ不動産投資を始めるのであれば事前にしっかり勉強するべきだと思う。
色々と偉そうに書いたけど私も不動産投資初心者なので一緒に勉強しませんか。
興味がある方は一度、大手不動産投資会社のセミナーに参加してみてはいかがかしら？
私が参加したFJネクストの不動産投資セミナーは強引な勧誘はなく、１から丁寧に紹介してくれたから大変勉強になりました。
